Stuttgart - Für zahlreiche Städte und Gemeinden der Region steht viel auf dem Spiel: Bis zum Jahresende muss die Landesregierung die sogenannte Gebietskulisse für den Mieterschutz neu festlegen. Am guten Willen fehlt es nicht, jedoch an einem Kabinettstermin. Konkrete Änderungen und Modellrechnungen sind nicht bekannt, und offen ist auch, wer die Berechnung fachlich übernimmt. Neue Bevölkerungs-, Haushalts- oder Wohnungszahlen entscheiden, ob eine Kommune die für die Aufnahme in die Liste oder für den Verbleib erforderlichen 80 Punkte erreicht. Dafür müssen vier von fünf Kriterien erfüllt werden.
In der Gebietskulisse sind alle Städte und Gemeinden abgebildet, deren Wohnungsmarkt das Land als angespannt einstuft. Nur dort gelten die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die fünfjährige Kündigungssperre nach der Umwandlung in Eigentum. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, es sei denn es handelt sich um nach 2014 erstellte Neubauten. Bestandsmieten dürfen binnen drei Jahren in der Regel nur um 15 statt um 20 Prozent steigen.
Der Gebietskulisse gehören derzeit 28 der 179 Mitglieder des Verbands Region Stuttgart an. 16 blieben bei der Neuberechnung Anfang 2026 im Schutzbereich: Stuttgart, Backnang, Denkendorf, Eislingen/Fils, Esslingen, Fellbach, Filderstadt, Kernen im Remstal, Kirchheim unter Teck, Kornwestheim, Leonberg, Ludwigsburg, Möglingen, Nürtingen, Sindelfingen und Wernau.
Zwölf Kommunen kamen hinzu: Altbach, Asperg, Böblingen, Göppingen, Holzgerlingen, Korb, Korntal-Münchingen, Neuhausen auf den Fildern, Ostfildern, Salach, Schwaikheim und Steinenbronn. Für sie geht es nun darum, den Mieterschutz nicht wieder zu verlieren. Nicht mehr zur Gebietskulisse gehören Bietigheim-Bissingen, Ditzingen, Leinfelden-Echterdingen, Remseck am Neckar, Waiblingen, Weinstadt, Wendlingen am Neckar und Winnenden. Sieben der acht erreichten 60 von 100 Punkten. Ihnen fehlte damit nur ein Kriterium zur notwendigen Schwelle von 80 Punkten. Wendlingen kam auf 40 Punkte. Darüber hinaus scheiterten 24 weitere Mitglieder des Verbands Region Stuttgart mit 60 Punkten knapp, darunter Deizisau, Herrenberg, Kirchheim am Neckar, Renningen oder Schorndorf. Die Landeshauptstadt erreichte 80 von 100 Punkten. Erfüllt wurden vier negative Kriterien: schlechte allgemeine Wohnungsversorgung, hohe Mietbelastung und hohe Angebotsmieten sowie der große Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten. Nicht erfüllt wurde das Kriterium der Versorgung neu hinzukommender Haushalte. Damit wurde nachgewiesen, dass der Wohnungsbestand mit der Haushaltszahl Schritt hält.
Auch Ferienwohnungen werden mitgezählt
Dass Stuttgart zuletzt Einwohner verlor, während Wohnungen hinzukamen, kann statistisch entlastend wirken. Das heißt nicht, dass Wohnungen leicht zu finden oder preiswert wären. Hielte diese für Wohnungssuchende positive Entwicklung an, könnte die Stadt theoretisch irgendwann auch beim allgemeinen Versorgungsgrad ein zweites Kriterium verlieren und aus der Gebietskulisse herausfallen.
Alle 1101 Kommunen werden untersucht. In der Anhörung können sie örtliche Besonderheiten vorbringen. Fraglich ist, wie gut der statistische Wohnungsbestand – in die Berechnung fließen unterschiedliche Datenquellen und Zeiträume ein – das verfügbare Angebot abbildet. Je nach Datenquelle können sogar Studenten-, Ferien- oder zeitweise vermietete Wohnungen enthalten sein. Das Problem damit zeigt sich etwa in Konstanz mit seinen unzähligen Ferienwohnungen, die dem Mietwohnungsmarkt gar nicht zur Verfügung stehen.
Die Stadt am Bodensee schied aus der Gebietskulisse aus. Aus dem Landesministerium für Landesentwicklung und Wohnen heißt es auf Anfrage, die bisherige Methodik solle mit neuen Daten fortgeschrieben werden. Zugleich sieht der Koalitionsvertrag aber weniger als fünf maßgebliche Kriterien und eine Überprüfung der Systematik vor. Wie beides zusammenpasst, ist offen. Modellrechnungen gibt es laut Ministerium noch nicht. Unklar ist auch, wer die Aktualisierung ausführt und überprüft. Das geltende Gutachten stammt von FUB IGES; den Auftrag hatte die L-Bank vergeben. Das Unternehmen wurde später insolvent.
Laut Ministerium beeinträchtigte das die Bewertung nicht. Wer die neue Berechnung übernimmt, wurde nicht mitgeteilt. Nach der Sommerpause soll sich das Kabinett mit dem Verfahren befassen. Erst danach beginnt die Anhörung. Anschließend müssen Einwände ausgewertet, die Gebietskulisse festgelegt und die Verordnungen beschlossen werden. Das Ministerium rechnet trotz der knappen Zeit nicht mit einer Regelungslücke.
Die SPD-Wohnungspolitikerin Simone Kirschbaum aus Backnang, warnt dagegen vor einer „Hängepartie“. Die Verlängerung sei richtig, doch die Landesregierung müsse rasch Klarheit schaffen. Für betroffene Haushalte könne das Ausscheiden ihrer Stadt mehrere Hundert Euro zusätzliche Miete im Jahr bedeuten. „Mieter brauchen ein bezahlbares Zuhause, keine Hängepartie“, sagt Kirschbaum.