Stuttgart - Transformation kann alles Mögliche bedeuten: einen rapiden technologischer Wandel im Zeichen der KI-Revolution oder auch den Umbau der Wirtschaft in Deutschland, um international wieder wettbewerbsfähiger zu werden. Und beides hat unmittelbar Folgen für die Immobilienwirtschaft in der Region Stuttgart.
Bei Immobilien bedeutet Transformation unter anderem Bauen im Bestand, wie es jüngst erst beim 18. Immobiliendialog der Region Stuttgart am Beispiel des Campus Sternhöhe, der ehemaligen Daimler-Konzernzentrale in Stuttgart-Möhringen, durchdekliniert wurde.
Auch Marketing: Sternhöhebeim Immobiliendialog
Die Präsentation des mehr als 110.000 Quadratmeter großen Geländes mit dem markanten ehemaligen Vorstandsturm an der Landhauskreuzung in Stuttgart-Möhringen war Auftakt und Vorzeigeprojekt des von der Stadt Stuttgart und der Wirtschaftsförderung der Region gemeinsam veranstalteten Immobilientreffens vor rund 250 Gästen. „Und ein bisschen Marketing ist auch dabei“, meinte augenzwinkernd ein Besucher des Treffens.
„Die Sternhöhe ist kein fertiger Ort“, betonte Felix Gronbach, der Standortleiter des Büroimmobilienentwicklers Alstria Office bei seiner Begrüßung. Sondern ein Ort, an dem „Bestehendes Schritt für Schritt weiterentwickelt“ werde. So soll eine Plattform für Neue-Technologien-Unternehmen entstehen, die schon 2029 klimaneutral sein möchte. Vor nunmehr 20 Jahren hat der Hamburger Konzern, der 2022 vom kanadischen Immobilien-Investor Brookfield aufgekauft wurde, die Ende der 1980er Jahre errichtete einstige Daimler-Zentrale erworben und will rund 250 Millionen Euro in den Umbau stecken. Zum Kaufpreis der Anlage wurde Stillschweigen vereinbart.
Inzwischen haben sich nach Angaben von Alstria 20 Unternehmen eingemietet. Auf circa 45.000 Quadratmetern – und damit auf etwas weniger als der Hälfte der vorhandenen Büroflächen – arbeiten rund 2000 Mitarbeiter zum Beispiel beim IT-Dienstleister Bechtle, der ein Gebäude gemietet hat, aber auch beim indischen IT-Konzern Wipro oder das Heidelberger Rechenzentrums-Start-up Nexspace. Seit 2025 gibt es eine Kita und seit Kurzem das neue Restaurant „Noon“ mit Barista-Bar und Café, das aber nur den Campus-Mitarbeitern offensteht. Eine seit Jahren geplante Ansiedlung eines Fitnessstudios scheitert bisher an der veralteten Baugenehmigung. Stadtplaner der Stadt Stuttgart haben vor einigen Tagen groß angelegte Neuordnungspläne für das ganze Gebiet um die Landhauskreuzung mitsamt SI-Centrum, dem ehemaligen IBM-Gelände und dem Pressehaus-Areal angekündigt.
Bei der Erklärung des Namens windet sich der Manager Gronbach ein wenig: Sternhöhe sei inspiriert vom ursprünglichen Gemarkungsnamen Sternhäule und auch vom Grundriss der Gebäude. Über den Daimler-Stern des früheren Besitzers, der das Areal bis Herbst 2024 weithin sichtbar markierte, möchte er am liebsten kein Wort verlieren. „Wir wollen uns unabhängig positionieren“, sagt Gronbach.
Mercedes-Welt auf Campus in Möhringen überall sichtbar
Aber die vergangene Mercedes-Welt bleibt überall sichtbar: in der beigen Natursteinfassade der Gebäude, auf dem monumentalen gepflasterten Platz im Herzen der Anlage, der – mit dem Charme eines nordkoreanischen Appellplatzes – signalisiert, dass die Zeit dieses automobilen Herrschertums definitiv vorüber ist. Und zum Beispiel in Haus 9, das sich bis zu den Orientierungsschildern am Eingang noch im Mercedes-Originalzustand befindet: „EG Mercedes Benz Car Sales Operations“ ist dort zu lesen oder „3.OG: Marketing Mercedes-Benz Cars“. Dahinter eingemauert und zellenartig verschachtelt angeordnet die alten Büros, graue Auslegware am Boden und hohe Massivholz-Einbauschränke inklusive. 4000 Leute haben einst im „Bullshit Castle“ (Ex-Daimler-Vorstandschef Jürgen E. Schrempp) gearbeitet.
Ganz anders dagegen die Innenarchitektur von Haus 6. Dort hat Alstria im OG ein Musterbüro eingerichtet: Wenig Mauern, alles offen, viel Glas und Licht, kaum feste Arbeitsplätze, dafür verglaste Co-Working-Räume. Alstria hat den Bestand modernisiert, kümmert sich um die Bürogrundausstattung inklusive Elektro- und EDV-Verkabelung. „Wir veredeln den Rohbau. Das macht rund 60 bis 70 Prozent unserer Maßnahmen aus“, erklärt Anja Bembenek von Alstria. Hinzu kämen die 30 bis 40 Prozent an Mieterwünschen.
Insider: Campus Sternhöhe „ehrgeiziges Projekt“
Den Mietpreis pro Quadratmeter gibt der Entwickler mit 16 bis 20 Euro an. Ein Stuttgarter Immobilienmakler zeigt sich beeindruckt: „Das ist ein mutiges und ehrgeiziges Projekt“, meint er angesichts des großen Leerstands bei Büroimmobilien in Stuttgart. Das gelte zumal für den Campus Sternhöhe an der Stuttgarter Peripherie in Möhringen. Viele Kunden würden Innenstadtlagen favorisieren.
Laut neuesten Erhebungen stehen in Stuttgart aktuell mehr als 600.000 Quadratmeter an Büroimmobilien leer. Und es wird erwartet, dass dies auf absehbare Zeit kaum besser wird. „Die schlechte wirtschaftliche Lage“, so ein Beobachter, wirke sich eben auch auf den Immobilienmarkt aus.
Der Alstria-Mann Gronbach beurteilt die Entwicklung naturgemäß nicht ganz so düster. Die Wirtschaftslage wiege schwer. „Es herrscht weniger Interesse“, räumt er ein. Doch ein sich ausdifferenzierender Markt für Büroimmobilien biete auch Chancen: „Gefragt sind heute Standorte, die Nachhaltigkeit, Flexibilität und wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit miteinander verbinden.“ Da könne man „mit langfristiger Perspektive“ punkten. Die Transformation beim Bauen im Bestand braucht also einen langen Atem.